Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatachlokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenianieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej odpozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku odnieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m² powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m² powierzchni.

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m²powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynkówzwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynkówmieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalnościgospodarczej - 20,51 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Opodatkowaniepodatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwewyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dananieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika,poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniowałpojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniemdziałalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom ibudowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotuprowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnychoraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów podjeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowniwodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może byćwykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem,co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przezprzedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana zprowadzeniem działalności gospodarczej.

Niezawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatekod posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Popierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jestbudynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczeniabudynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakazkierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencjąwynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne ikartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

Wtakiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nietylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy oprowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nieprzekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całegobudynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnegonieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jedenbudynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkałyi prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewidujeodrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, któregocześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugiważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniuprzedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą byćwykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względówtechnicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przydokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacjizachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia.W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważnąokoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowaniapodatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje siędefiniowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądypodkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanienieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinnacechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny miećcharakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one byćdeterminowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrokNSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednakzaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrokNSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłankitrwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizycznebudynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzoneorzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania zewzględu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądzajednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawkipodatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA wSzczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okolicznośćta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, anie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocenaprzesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzedniorozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, doorganu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może byćdowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, żeutrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależyod przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej dostanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanegoze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać zaokoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemuzagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzebamieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynkuczy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdąuzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też,pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie odopodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniuprzedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy koniecznośćdokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa wart. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, zuwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących danyprzypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

Itak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednichprzyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikujeobiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnymwyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa jużistniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona(wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowoduna techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości niestanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesjibędące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza.(wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznaniapreferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu naokresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego wdziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05,wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSAzauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylkouwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładupodatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzeniadziałalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względówtechnicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomościprzedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku brakuzgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniudziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymisłowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożnośćużytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalnościgospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgodywłaściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, naprowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względuna sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbytuciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdującychsię w pobliżu nieruchomości podatnika.

Nieulega wątpliwości, że pojęciem „względy techniczne” nie są objęteokoliczności lub zdarzenia faktyczne i prawne prowadzące doniewykorzystywania nieruchomości, a będące skutkiem świadomego,zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych "względów"innych niż "techniczne" zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania wcelach gospodarczych danej nieruchomości, pozostającej nadal w jegoposiadaniu (wyrok WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04).

Zatem,jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi oniemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnikmusi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości niewykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalnośćinną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. IIFSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczegow tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzeniadziałalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem zewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych orazrezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się wposiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brakteż podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów,budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśliobiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo.Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości OśrodkaSzkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnichwynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując,wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków,budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczejjest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza zprawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawekpreferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie opierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowanianieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. oprzeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wieluproblemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jestdużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nieułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy.Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowychnieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowowskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądówadministracyjnych.

Natalia Węgrzynek