Kategorie

Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Natalia Węgrzynek
ST
Podatek od nieruchomości jest podatkiem od posiadania majątku. Fakt prowadzenia przez posiadacza majątku działalności gospodarczej uzasadnia przekonanie o możliwości wykorzystania go w tej działalności i uzyskania z niego dodatkowych dochodów.

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatachlokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenianieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej odpozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku odnieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m2 powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m2 powierzchni.

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m2powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynkówzwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynkówmieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalnościgospodarczej - 20,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Opodatkowaniepodatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwewyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dananieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika,poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniowałpojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniemdziałalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom ibudowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotuprowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnychoraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów podjeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowniwodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może byćwykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem,co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przezprzedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana zprowadzeniem działalności gospodarczej.

Niezawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatekod posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Popierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jestbudynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczeniabudynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakazkierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencjąwynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne ikartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

Wtakiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nietylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy oprowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nieprzekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całegobudynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnegonieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jedenbudynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkałyi prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewidujeodrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, któregocześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugiważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniuprzedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą byćwykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względówtechnicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przydokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacjizachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia.W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważnąokoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowaniapodatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje siędefiniowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądypodkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanienieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinnacechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny miećcharakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one byćdeterminowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrokNSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednakzaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrokNSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłankitrwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizycznebudynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzoneorzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania zewzględu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądzajednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawkipodatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA wSzczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okolicznośćta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, anie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocenaprzesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzedniorozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, doorganu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może byćdowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, żeutrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależyod przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej dostanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanegoze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać zaokoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemuzagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzebamieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynkuczy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdąuzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też,pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie odopodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniuprzedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy koniecznośćdokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa wart. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, zuwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących danyprzypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

Itak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednichprzyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikujeobiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnymwyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa jużistniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona(wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowoduna techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości niestanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesjibędące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza.(wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznaniapreferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu naokresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego wdziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05,wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSAzauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylkouwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładupodatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzeniadziałalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względówtechnicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomościprzedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku brakuzgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniudziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymisłowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożnośćużytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalnościgospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgodywłaściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, naprowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względuna sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbytuciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdującychsię w pobliżu nieruchomości podatnika.

Nieulega wątpliwości, że pojęciem „względy techniczne” nie są objęteokoliczności lub zdarzenia faktyczne i prawne prowadzące doniewykorzystywania nieruchomości, a będące skutkiem świadomego,zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych "względów"innych niż "techniczne" zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania wcelach gospodarczych danej nieruchomości, pozostającej nadal w jegoposiadaniu (wyrok WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04).

Zatem,jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi oniemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnikmusi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości niewykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalnośćinną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. IIFSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczegow tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzeniadziałalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem zewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych orazrezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się wposiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brakteż podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów,budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśliobiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo.Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości OśrodkaSzkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnichwynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując,wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków,budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczejjest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza zprawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawekpreferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie opierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowanianieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. oprzeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wieluproblemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jestdużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nieułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy.Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowychnieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowowskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądówadministracyjnych.

Natalia Węgrzynek

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
Tylko teraz
Źródło: Sektor Publiczny
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość budżetowa
    1 sty 2000
    23 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zmiany w wynagrodzeniach pracowników samorządowych od 1 października 2021 r.

    Zmiany w wynagrodzeniach pracowników samorządowych – nowe stawki w kategoriach zaszeregowania. Zmiany wejdą w życie 1 października 2021 r.

    Dodatek wyjazdowy dla ratowników medycznych

    Dodatek wyjazdowy dla ratowników medycznych. W porozumieniu, które zawarliśmy z protestującymi, przywróciliśmy tzw. dodatek wyjazdowy – poinformował w środę wiceminister zdrowia Waldemar Kraska.

    Jaki VAT od umowy z biegłym sądowym zawartej przez gminę?

    Jako gmina chcemy powołać biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych do wydania opinii. Czy czynności takiej osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej, stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dlatego podlegają opodatkowaniu VAT?

    140 mln zł dla samorządów w związku z powrotem dzieci do szkół

    17 września 2021 r. Ministerstwo Finansów przekaże na rachunki JST ponad 140 mln zł z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Kiedy stosować oznaczenie TP w spółce będącej własnością gminy

    Nasza Spółka jest własnością Gminy w 100%. Zajmujemy się głównie dostawą wody i odbiorem ścieków. Forma prawna: Sp. z o.o. Od 01.07.2021 r. nie będziemy już oznaczać symbolem TP w JPK_VAT-7 transakcji dotyczących dostaw towarów oraz świadczenia usług, gdy powiązanie wynika wyłącznie z powiązania z naszym właścicielem tj. Gminą (gdyż jest to jednostka samorządu terytorialnego). Nie będziemy już oznaczać symbolem TP w JPK_VAT-7 transakcji dotyczących Burmistrza Gminy gdyż jest to powiązanie z jednostką samorządu terytorialnego. Natomiast uważamy, że mamy obowiązek oznaczenia „TP” nadal transakcji sprzedaży gdy nabywcą jest członek Zarządu Spółki, członek Rady Nadzorczej Spółki, prokurent Spółki, oraz członkowie rodzin ww. podmiotów (tj. w stosunku do małżonków oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia). Czy stanowisko naszej Spółki jest wg Państwa prawidłowe?

    Zastępstwo za pracownika przebywającego na urlopie macierzyńskim

    Jak dokonać przesunięcia pracownika samorządowego na zastępstwo za pracownika przebywającego na urlopie macierzyńskim?

    Polski Ład a finanse gmin - co się zmieni?

    Polski Ład a finanse gmin. 8 września Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o wsparciu jednostek samorządu terytorialnego (JST) w związku z Programem Polski Ład, przedłożony przez ministra finansów, funduszy i polityki regionalnej. Ministerstwo Finansów uważa, że zmiany, które wprowadzi Polski Ład przełożą się na sytuację finansową samorządów. Dlatego zostaną wprowadzone rozwiązania stabilizujące i wzmacniające finanse JST.

    Podwyżki dla funkcjonariuszy służb mundurowych 2022

    Podwyżki dla służb mundurowych 2022. Od 1 stycznia 2022 r. mają wzrosnąć wynagrodzenia funkcjonariuszy. O ile?

    Protest ratowników i środowisk medycznych

    Protest ratowników i środowisk medycznych. Czy będą podwyżki dla medyków?

    Dochody jednostek samorządu terytorialnego - projekt zmian

    Dochody jednostek samorządu terytorialnego. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy mają w szczególności umożliwić zrekompensowanie gminom ubytku dochodów spowodowanego wdrożeniem zmian podatkowych (głównie w PIT) w ramach tzw. Polskiego Ładu. Co się zmieni w dochodach samorządowych?

    Ile jesteśmy winni instytucjom oświaty?

    Krajowy Rejestr Długów przeanalizował, ile jesteśmy winni instytucjom oświaty. Wśród dłużników oprócz studentów i absolwentów są też przedsiębiorcy.

    Projekt budżetu państwa na 2022 rok - dochody

    Dochody budżetu w 2022 r. wyniosą 475,6 mld zł i będą wyższe od przewidywanych dochodów uzyskanych w roku 2021 o 0,4 proc. W ujęciu realnym dochody budżetu spadną o 2,8 proc. – wynika z projektu ustawy budżetowej na 2022 r.

    Polski Ład - rekompensaty dla samorządów

    Polski Ład - rekompensaty dla samorządów. Z wyliczeń Ministerstwa Finansów wynika, że zmiany podatkowe wprowadzane Polskim Ładem będą kosztować samorządy ok. 150 mld zł w ciągu 10 lat. Trwają prace nad rozwiązaniami legislacyjnymi, które mają te straty zrekompensować. Proponowane zmiany to gwarancja dochodów i subwencja rozwojowa dla aktywnych inwestycyjnie gmin. W efekcie dochody jednostek samorządu terytorialnego (JST) mają być o ok. 10 proc. wyższe niż prognozowane. – Zarówno w trakcie pandemii, jak i obecnie samorządy bardzo dobrze poradziły sobie, jeżeli chodzi o stronę budżetową – mówi Sebastian Skuza, wiceminister finansów.

    Czy nauczyciele masowo uciekają na emerytury?

    Od czasów pandemii spada liczba nauczycieli odchodzących na emeryturę i świadczenia kompensacyjne. Tak wynika z danych ZUS.

    Rower publiczny jednak z odliczeniem VAT

    Prawo do odliczenia VAT od inwestycji w system rowerów publicznych od kilku lat było źródłem sporów pomiędzy gminami (miastami) a organami podatkowymi.

    Powołanie dyrektora gminnej biblioteki publicznej

    Powołanie dyrektora gminnej biblioteki publicznej. Osoba została powołana na stanowisko dyrektora gminnej biblioteki. Zgodnie z ustawą o prowadzeniu i organizowaniu działalności kulturalnej wójt gminy wysłał prośbę do kilku stowarzyszeń o wydanie opinii. Jednak nie otrzymał informacji zwrotnej od żadnego stowarzyszenia. Czy w przypadku braku odpowiedzi ze strony stowarzyszenia można uznać, że opinia jest pozytywna?

    Przekształcenie zakładu komunalnego w spółkę - czy to przejęcie zakładu pracy

    Gminne jednostki organizacyjne realizujące zadania komunalne, każda w wąskim zakresie, z początkiem przyszłego roku mają zostać przekształcone w spółkę prawa handlowego. Dotychczasowi dyrektorzy przekształcanych zakładów komunalnych mają stać się kierownikami poszczególnych komórek organizacyjnych w nowo powołanej spółce gminnej.

    Dodatek terenowy pracownika socjalnego za czas choroby i innych nieobecności w obliczeniach

    Dodatek terenowy pracownika socjalnego. Jak obliczyć kwotę dodatku, jeżeli pracownik nie przepracował całego miesiąca z innego powodu niż choroba? Czy kwotę dodatku dzieli się przez liczbę dni w danym miesiącu, czy przez liczbę godzin do przepracowania w danym miesiącu? Czy dodatek powinien być wypłacony w całości, w sytuacji gdy pracownik przebywa część miesiąca na zwolnieniu lekarskim?

    Program "Centra opiekuńczo-mieszkalne" a rozliczenia VAT

    Program "Centra opiekuńczo-mieszkalne" a rozliczenia VAT. Czy gminy i powiaty, świadcząc usługi w ramach programu, działają w charakterze podatników VAT? Czy VAT związany z wydatkami na tworzenie i utrzymanie centrum jest kosztem kwalifikowalnym?

    Kiedy zamawiający może odstąpić od zawartej umowy w trybie zamówień publicznych

    Kiedy zamawiający może odstąpić od umowy w trybie zamówień publicznych? Czy gmina może wycofać się z umowy i czy potrzebna jest zgoda wykonawcy (w umowie nie było warunków odstąpienia)?

    Zmiany w klasyfikacji budżetowej - rozporządzenie z 26 lipca 2021 r.

    Klasyfikacja budżetowa. Ustawodawca przygotował obszerne zmiany w rozporządzeniu dotyczącym klasyfikacji dochodów, wydatków, przychodów i rozchodów oraz środków pochodzących ze źródeł zagranicznych, pojawiły się m.in. nowe paragrafy dla oświaty: 479 „Wynagrodzenia osobowe nauczycieli” oraz 480 „Dodatkowe wynagrodzenie roczne nauczycieli”. Zmiany co do zasady wejdą w życie 1 stycznia 2022 r., przy czym część zmian obowiązuje z mocą wsteczną od 1 stycznia 2021 r. Na jakie dokładnie zmiany muszą być przygotowane organy administracji samorządowej?

    Ile zarabiają parlamentarzyści w UE?

    Zarobki parlamentarzystów w UE - najwięcej zarabiają Włosi i Niemcy. Hiszpanie i Portugalczycy otrzymują aż 14 wypłat.

    Spłata zadłużenia gminy z rezerwy celowej

    Spłata zadłużenia gminy ze środków pochodzących z rezerwy celowej - czy jest możliwa?

    Podwyżki dla najwyższych urzędników państwowych 2021

    Podwyżki dla najwyższych urzędników państwowych od 1 sierpnia 2021 r. - premiera, marszałków Sejmu i Senatu, rządu, posłów, senatorów, rzeczników itd. Ile będą zarabiać?

    Reorganizacja struktury szkoły i związana z tym likwidacja stanowiska

    W związku z licznymi zmianami struktury pracy w szkole przewidujemy likwidację jednego stanowiska sprzątaczki oraz stanowiska referenta. Wszyscy pracownicy administracji i obsługi zatrudnieni są na czas nieokreślony. Jakie regulacje obowiązują szkołę przy wypowiadaniu takich umów?