Kategorie

Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Natalia Węgrzynek
ST
Podatek od nieruchomości jest podatkiem od posiadania majątku. Fakt prowadzenia przez posiadacza majątku działalności gospodarczej uzasadnia przekonanie o możliwości wykorzystania go w tej działalności i uzyskania z niego dodatkowych dochodów.

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatachlokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenianieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej odpozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku odnieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m2 powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m2 powierzchni.

Reklama

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m2powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynkówzwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynkówmieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalnościgospodarczej - 20,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Opodatkowaniepodatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwewyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dananieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalnościgospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika,poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniowałpojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniemdziałalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom ibudowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotuprowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnychoraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów podjeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowniwodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może byćwykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem,co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przezprzedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana zprowadzeniem działalności gospodarczej.

Niezawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatekod posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Popierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jestbudynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczeniabudynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakazkierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencjąwynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne ikartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

Reklama

Wtakiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nietylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy oprowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nieprzekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całegobudynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnegonieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jedenbudynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkałyi prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewidujeodrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, któregocześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugiważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniuprzedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą byćwykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względówtechnicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przydokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacjizachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia.W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważnąokoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowaniapodatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje siędefiniowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądypodkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanienieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinnacechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny miećcharakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one byćdeterminowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrokNSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednakzaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrokNSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłankitrwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizycznebudynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzoneorzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania zewzględu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądzajednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawkipodatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA wSzczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okolicznośćta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, anie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocenaprzesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzedniorozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, doorganu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może byćdowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, żeutrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależyod przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej dostanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanegoze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać zaokoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemuzagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzebamieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynkuczy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdąuzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też,pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie odopodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniuprzedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych zprowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy koniecznośćdokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa wart. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, zuwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących danyprzypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

Itak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednichprzyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikujeobiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnymwyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa jużistniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona(wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowoduna techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości niestanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesjibędące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza.(wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznaniapreferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu naokresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego wdziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05,wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSAzauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylkouwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładupodatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzeniadziałalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względówtechnicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomościprzedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku brakuzgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniudziałalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymisłowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożnośćużytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalnościgospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgodywłaściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, naprowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względuna sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbytuciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdującychsię w pobliżu nieruchomości podatnika.

Nieulega wątpliwości, że pojęciem „względy techniczne” nie są objęteokoliczności lub zdarzenia faktyczne i prawne prowadzące doniewykorzystywania nieruchomości, a będące skutkiem świadomego,zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych "względów"innych niż "techniczne" zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania wcelach gospodarczych danej nieruchomości, pozostającej nadal w jegoposiadaniu (wyrok WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04).

Zatem,jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi oniemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnikmusi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości niewykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalnośćinną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. IIFSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczegow tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzeniadziałalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem zewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych orazrezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się wposiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brakteż podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów,budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśliobiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo.Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości OśrodkaSzkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnichwynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując,wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków,budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczejjest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza zprawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawekpreferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie opierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowanianieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. oprzeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wieluproblemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jestdużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nieułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy.Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowychnieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowowskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądówadministracyjnych.

Natalia Węgrzynek

Źródło: Sektor Publiczny
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość budżetowa
    1 sty 2000
    15 cze 2021
    Zakres dat:

    Zasady ustalania odpłatności za usługi opiekuńcze

    Czy rada gminy może w uchwale w sprawie szczegółowych warunków przyznawania i odpłatności za usługi opiekuńcze i specjalistyczne usługi opiekuńcze (z wyłączeniem specjalistycznych usług opiekuńczych dla osób z zaburzeniami psychicznymi) oraz w sprawie szczegółowych warunków częściowego lub całkowitego zwolnienia z opłat, jak również w sprawie trybu ich pobierania, postanowić, że „koszt jednej godziny świadczonych usług opiekuńczych oraz specjalistycznych usług opiekuńczych określa kierownik właściwego Ośrodka Pomocy Społecznej”?

    Jakie dane są niezbędne do przyznania dodatku energetycznego?

    Rada gminy ma podjąć uchwałę w sprawie dodatku energetycznego. Jej integralną część stanowi załącznik - wzór wniosku o przyznanie tego dodatku. W związku z tym powstała wątpliwość o zakres danych, których można żądać w takim wniosku. Czy dopuszczalne jest żądanie danych dotyczących domowników osoby występującej z wnioskiem o przyznanie dodatku energetycznego (imię nazwisko, stopień pokrewieństwa oraz data urodzenia)?

    Zwolnienia dla przedsiębiorców w podatku od nieruchomości

    Rada gminy postanowiła podjąć uchwałę ustanawiającą zwolnienia w podatku od nieruchomości, w ramach pomocy de minimis, dla przedsiębiorców. Czy w takiej uchwale - jako warunek uzyskania zwolnienia - można zapisać brak zaległości w podatkach i opłatach lokalnych stanowiących dochód budżetu gminy?

    Strajk pielęgniarek: czy będą podwyżki?

    Strajk pielęgniarek: zarobki pielęgniarek. W poniedziałek rozpoczęły się strajki ostrzegawcze pielęgniarek w szpitalach na terenie całej Polski. W pierwszej fali dwugodzinnych strajków ostrzegawczych wzięło udział ok. 40 szpitali, które osiągnęły etap sporu zbiorowego. Czy będą podwyżki dla pielęgniarek?

    Zwrot kosztu mediów dokonany przez OKE a VAT

    W związku z organizowanym na terenie szkoły egzaminem ósmoklasisty szkoła refakturuje na okręgową komisją egzaminacyjną m.in. koszty mediów za czas funkcjonowania na jej terenie komisji egzaminacyjnej. Jaką stawkę VAT należy zastosować w takim przypadku?

    Termin wypłaty odprawy emerytalnej pracownikowi samorządowemu

    Czy odprawę emerytalną należy wypłacić w ostatnim dniu zatrudnienia, mimo że nie ma jeszcze decyzji ZUS o przyznaniu, czy należy poczekać do otrzymania decyzji?

    Nieodpłatne przekazanie majątku ruchomego do spółdzielni socjalnej

    Czy jednostka budżetowa podległa powiatowi może dokonać nieodpłatnego przekazania lub darowizny majątku ruchomego spółdzielni socjalnej?

    Audyt wewnętrzny w jednostkach sektora finansów publicznych

    Audyt wewnętrzny - na czym polega i jakie są korzyści płynące z audytu? Maj jest międzynarodowym miesiącem świadomości o audycie wewnętrznym.

    Rada nie musi upoważniać wójta do spłaty gminnych zobowiązań

    Czy rada gminy może w uchwale nowelizującej budżet gminy na 2021 rok upoważnić wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do spłat zobowiązań gminy oraz do zabezpieczania zawieranych umów o dofinansowanie realizowanych programów i projektów w „innej formie wymaganej przez dysponenta środków”?

    Opłata za odbiór śmieci z nieruchomości letniskowej

    Czy rada gminy może wprowadzić w trakcie trwania roku podatkowego ryczałtowe stawki opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi za rok od domku letniskowego lub innej nieruchomości wykorzystywanej na cele rekreacyjno-wypoczynkowe?

    Minimalne wynagrodzenie w ochronie zdrowia 2021

    Minimalne wynagrodzenie w ochronie zdrowia - Ministerstwo Zdrowia skierowało do prac rządu projekt nowelizujący przepisy.

    Wynagrodzenie zasadnicze nauczycieli 2021

    Wynagrodzenie zasadnicze nauczycieli - czym jest i ile wynosi w 2021 roku? 13 maja 2021 r. wchodzi w życie nowe rozporządzenie Ministra Edukacji i Nauki w sprawie minimalnych stawek wynagrodzenia zasadniczego nauczycieli.

    Opodatkowanie dodatków i nagród spisowych wypłacanych pracownikom urzędów

    W związku z przeprowadzanym Narodowym Spisem Powszechnym Ludności i Mieszkań 2021 r. niektórzy pracownicy urzędu gminy zostali oddelegowani do prac spisowych. Czy wypłacone im dodatki i nagrody spisowe należy zaliczyć do przychodów ze stosunku pracy?

    COVID-19 a prawo do odliczenia VAT z tytułu termomodernizacji DPS

    Dom pomocy społecznej przeprowadza termomodernizację budynku. Czy w sytuacji pandemii, w związku z przeprowadzaną termomodernizacją, można dokonać częściowego odliczenia VAT, czy należy uznać, że DPS nie prowadzi działalności opodatkowanej?

    Klasyfikacja budżetowa wydatków na wniesienie dopłaty do kapitału zapasowego do spółki

    Jaki paragraf wydatkowy zastosować do wydatku z tytułu „wniesienia dopłaty do kapitału zapasowego spółki gminy”. Czy prawidłowy będzie § 415 „Opłaty na rzecz budżetu państwa” czy § 601 „Wydatki na zakup i objęcie akcji i udziałów”?

    Wydatek na transport osób niepełnosprawnych do punktu szczepień

    Jak księgować po stronie ośrodka pomocy społecznej wydatki na transport osób niepełnosprawnych do punktu szczepień finansowane ze środków Funduszu Przeciwdziałania COVID-19.

    Czy blaszaki podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości

    Czy gmina może naliczać podatek od nieruchomości od tzw. blaszaków, które służą jako składziki na narzędzia, czy jako pomieszczenia do przechowywania różnych rzeczy, np. rowerów, kosiarek itp. Zgodnie z prawem budowlanym, nie są to ani budynki, ani obiekty budowlane.

    Klasyfikacja budżetowa wydatku za badania na przeciwciała COVID-19

    W jakim paragrafie należy zaksięgować fakturę za badania na przeciwciała (COVID-19) - w § 428 czy § 430? Nie są to badania okresowe w ramach medycyny pracy, tylko badanie krwi zlecone przez szkołę swoim pracownikom.

    Paragon jako faktura uproszczona w 2021 r.

    Paragon jako faktura uproszczona w 2021 r. Czy do paragonu z NIP nabywcy można wystawić fakturę? Od kiedy paragony z NIP wykazywać w nowym JPK_VAT?

    Czy konto 840 jest właściwe do rozliczania opłat za przekształcenie wieczystego użytkowania w prawo własności

    Czy jednostka - urząd gminy - powinna prowadzić konto 840 do księgowania opłat za przekształcenie wieczystego użytkowania w prawo własności na 20 lat?

    Brak ogłoszenia o wyniku postępowania a odpowiedzialność za naruszenie dyscypliny finansów publicznych

    Nowa ustawa - Prawo zamówień publicznych wprowadziła nowe rodzaje ogłoszeń m.in. w trybach zamówień poniżej progów unijnych, w tym ogłoszenie o wyniku postępowania i ogłoszenie o wykonaniu umowy. Czy podobnie jak innego rodzaju ogłoszenia będą one podlegać dyscyplinie finansów publicznych, np. przy niezamieszczeniu albo nieterminowym zamieszczeniu w Biuletynie Zamówień Publicznych?

    Nagroda jubileuszowa po przedstawieniu przez pracownika dodatkowych dokumentów

    Czy po dostarczeniu przez pracownika samorządowego dodatkowych dokumentów należy mu wypłacić nagrodę jubileuszową wyższego stopnia? Jeśli tak, to w jakiej wysokości? Czy należy ją oskładkować?

    Powierzenie prowadzenia określonych spraw gminy

    Czy z przepisu art. 33 ust. 4 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym wynika możliwość powierzenia przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) prowadzenia określonych spraw gminy w jego imieniu sekretarzowi tej gminy. W szczególności czy na podstawie tego przepisu wójt może upoważnić sekretarza gminy do podejmowania zarządzeń zmieniających budżet?

    Młodzieżowy budżet obywatelski

    W mieście realizowany jest budżet obywatelski, którego pula środków podzielona jest na zadania osiedlowe oraz ogólnomiejskie. Czy możliwe jest utworzenie odrębnego młodzieżowego budżetu obywatelskiego, jeśli w mieście obowiązuje uchwała, zgodnie z którą mieszkańcy - bez względu na wiek - mogą zgłaszać swoje pomysły do realizacji? Młodzieżowy budżet obywatelski byłby skierowany do ściśle określonej grupy mieszkańców - tylko tych w wieku uczniów szkół ponadpodstawowych. Czy wprowadzenie młodzieżowego budżetu obywatelskiego powinno mieć formę zarządzenia prezydenta miasta czy uchwały?

    Nowe formularze sprawozdań dla samorządowych jednostek z osobowością prawną

    Na stronie Ministerstwa Finansów opublikowano nowe formularze sprawozdań Rb-N, Rb-Z dedykowane dla samorządowych jednostek z osobowością prawną (instytucji kultury, sp zoz, samorządowych osób prawnych utworzonych na podstawie odrębnych ustaw).