Czy gmina może pobierać opłatę planistyczną od darowizny

W związku z poborem renty planistycznej zgłosiła się do nas czytelniczka, której gmina naliczyła opłatę planistyczną od nieruchomości, otrzymanej w darowiźnie. Nieruchomość otrzymana w darowiźnie to stary poniemiecki dom zbudowany na gruncie 0,43 ha.

- Dlaczego gmina od umowy darowizny na rzecz mojej córki chce naliczyć opłatę planistyczną, traktując darowiznę jak sprzedaż? W piśmie skierowanym do mnie gmina używa sformułowania zbycie. Przecież zbycie to sprzedaż za pieniądze, natomiast darowizna to nieodpłatne przekazanie na rzecz drugiej osoby - żali się pani Magdalena w liście do redakcji.

O interpretację przepisów poprosiliśmy Izbę Skarbową we Wrocławiu i ekspertów z Kancelarii Prawnej GLN.

IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU WYJAŚNIŁA GP

Darowiznę wyróżnia od innych czynności prawnych to, że ma na celu nieodpłatne wzbogacenie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy.

Przy świadczeniu w pełni odpłatnym (ekwiwalentne świadczenie drugiej strony) mamy do czynienia z umową sprzedaży, a nie z darowizną. Do darowizn nie zalicza takich świadczeń nieodpłatnych jak: nagrody państwowe, nagrody i zapomogi wypłacane pracownikom, zasiłki dla bezrobotnych. Darowizną nie jest też nieodpłatne wykonanie usług, np. grzecznościowe podwiezienie mebli - w ramach pomocy sąsiedzkiej.

Natomiast przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Kwestię związaną z naliczaniem opłaty planistycznej od darowanej nieruchomości rozstrzygnął w jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny.

W uchwale NSA z 30 października 2000 r. (sygn. akt OPK 16/00; publikowana w ONSA z 2001 r. nr 2, poz. 64) stwierdzono, że gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. NSA przyznał, że podstawą do pobrania opłaty nie jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu, ale zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu. Prowadzi to do wniosku, że użyty przez ustawodawcę termin zbycie nieruchomości nie może obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze umowy darowizny.

EKSPERT WYJAŚNIA

MARCIN JASIŃSKI

radca prawny

MARIA CZUBIŃSKA-ZAREMBA

prawnik Kancelaria Prawna GLN

Podstawą dla pobierania renty planistycznej jest każde zbycie własności nieruchomości, zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne w formie darowizny.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.; dalej ustawa), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Kluczową kwestią w celu udzielenia odpowiedzi na pytanie czytelniczki jest wyjaśnienie, czy umowa darowizny mieści się w granicach pojęcia zbycie użytego w powołanym przepisie. Należy ustalić, czy zbycie oznacza jedynie odpłatne przeniesienie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości czy też obejmuje również przeniesienie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości dokonane pod tytułem darmym (darowizna).

W przepisach ustawy brak jest legalnej definicji zbycia. Również żaden inny przepis prawa nie definiuje tego pojęcia. W związku z tym należy wesprzeć się wykładnią systemową, historyczną i celowościową.

Wykładnia systemowa polegająca na uwzględnieniu faktu, że przepisy prawne tworzą spójny system i należy uwzględniać ich wzajemne relacje oraz ich miejsce w systemie, prowadzi do wniosku, że każde wyzbycie się własności nieruchomości, zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego stanowi podstawę do naliczania jednorazowej opłaty (potocznie zwanej rentą planistyczną). Pojęcie zbycie w innych ustawach interpretowane jest jako każde przeniesienie własności rzeczy na nabywcę, a nie jedynie odpłatne.

W przypadku wykładni historycznej, należy zauważyć, że rozbieżności odnośnie do stosowania art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez poszczególne gminy mogą wynikać z faktu, że na gruncie art. 36 ust. 3 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym NSA wydał 30 października 2000 r. uchwałę, zgodnie z którą, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednorazowej opłaty nie pobiera się w wypadku darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich. We wskazanej uchwale sąd argumentował, że ustawodawca wiąże skutek, o którym mowa w omawianym przepisie, z przysporzeniem, powiększeniem majątku, uzyskaniem dodatkowych korzyści w razie zwiększenia się wartości nieruchomości. Należy jednak stwierdzić, że wątpliwości interpretacyjne zaprezentowane w powołanej uchwale NSA dotyczące pojęcia zbycie wynikały z niespójności terminologicznych w poprzednio obowiązującej ustawie, która wymiennie posługiwała się pojęciem zbycie oraz sprzedaż, na określenie tego samego skutku prawnego.

Kierując się wykładnią celowościową, której celem jest interpretacja przepisów prawa, w taki sposób, aby osiągnąć cel ustanowiony przez ustawodawcę, należy stwierdzić, że przepisy ustawy w brzmieniu aktualnie obowiązującym (z wyjątkiem art. 37 ust. 1 ustawy, który obok zbycia posługuje się pojęciem sprzedaż, co przyjęło się traktować jako niewątpliwy błąd ustawodawcy) jednomyślnie odnoszą się do pojęcia zbycie. Celem ustawodawcy było doprowadzenie do poszerzenia katalogu zdarzeń prawnych objętych regulacją przedmiotowych przepisów (dotyczących wzrostu lub spadku wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Podsumowując, należy stwierdzić, że na gruncie obecnie obowiązującego art. 36 ust. 4 ustawy podstawą dla pobierania renty planistycznej jest każde zbycie własności nieruchomości, zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne (tj. także w przypadku darowizny).

PODSTAWA PRAWNA

= Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Opracowała Ewa Matyszewska