Użytkowanie części budynku a podatek od całości

W praktyce gospodarczej zdarzają się sytuacje, w których właściciel nowopowstałego budynku uzyskuje pozwolenie na częściowe użytkowanie. Wówczas zaczyna użytkować ukończoną część budynku (piętro, część mieszkalną lub handlowo-usługową) i jednocześnie prowadzi prace wykończeniowe w pozostałej części. Pojawia się wówczas wątpliwość, czy podatek od nieruchomości powinien być płacony od całego budynku czy tylko od jego części, w której zakończono prace budowlane i która jest faktycznie użytkowana.

Treść art. 6  ust. 2 upol wskazuje, że jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

INFORAKADEMIA poleca: POBÓR PODATKÓW I OPŁAT LOKALNYCH

Z treści tego przepisu podatnicy próbują wywodzić, że w sytuacji rozpoczęcia użytkowania części nowego budynku, obowiązek podatkowy powstaje wyłącznie w odniesieniu do niej.

Jednakże w orzecznictwie sądów administracyjnych zdaje się przeważać pogląd przeciwny, zgodnie z którym rozpoczęcie użytkowania chociażby części nowego budynku powoduje powstanie obowiązku podatku w odniesieniu do całości (zob. wyrok NSA z 23.11.2017 r. sygn. II FSK 2664/15, z 5.05.2017 r. sygn. II FSK 1038/15, z 11.02.2016 sygn. II FSK 3344/13, z 23.01.2008 r. sygn. II FSK 1522/06 czy z 14.11.2007 r. sygn. II FSK 1245/06). 

Zobacz: Operacje finansowe

Sądy z analizy przywołanego przepisu wnioskują, że rozpoczęcie użytkowania budynku jeszcze ostatecznie niewykończonego powoduje konieczność zapłacenia podatku, od początku następnego roku, ustalanego od całego budynku. Obowiązek ten dotyczy również części, która nie została wykończona czy przekazana do użytkowania.

Oczywiście zwracają przy tym uwagę, że w przypadku rozpoczęcia użytkowania części budynku możliwie jest opodatkowanie całości tylko w sytuacji, gdy istnieje reszta przedmiotu opodatkowania. Nie ma jednak znaczenia, z uwagi na obowiązek płacenia podatku, okoliczność, że w budynku trwają jeszcze wykończeniowe prace budowlane, że budynek nie został w całości oddany do użytkowania.

Ważne dla sądów jest to, że spełnione są dwa kryteria decydujące o powstaniu obowiązku podatkowego – istnieje budynek oraz rozpoczęto jego użytkowanie przed zakończeniem budowy. Po spełnieniu tych kryteriów przedmiotem podatku jest cały budynek (powierzchnia użytkowa wszystkich kondygnacji).

Nie ma bowiem podstaw prawnych do dzielenia tak rozumianego budynku na część zajętą na cele prowadzonej działalności gospodarczej i część niewykorzystaną. W ustawie nie ma ani słowa na temat części użytkowanych i nieużytkowanych budynku w kontekście innych zasad opodatkowania. Jeżeli nawet budynek ma przykładowo 2 piętra, a jego właściciel wykorzystuje tylko parter, to jest zobowiązany do zapłacenia podatku od całego budynku. Jeżeli budynek istnieje (dach, ściany, fundament) oraz rozpoczęto użytkowanie budynku, to skutkuje to koniecznością płacenia podatku od całości.

Jednocześnie sądy wyjaśniają, że części budynku są opodatkowane tylko wówczas, gdy są przedmiotem podatku  płaconego przez określony podmiot w ustalonej lub określonej wysokości. Najczęściej opodatkowanie części budynku ma miejsce w dwóch przypadkach:

1. w sytuacji wynajęcia lokalu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego  przez osobę prawną, przedmiotem podatku nie jest cały budynek, tylko jego część w postaci lokalu niestanowiącego odrębnej nieruchomości (na takiej osobie prawnej ciąży obowiązek zapłacenia podatku – nie od całego budynku, tylko od jego wynajętej części w postaci lokalu; pozostała część budynku o ile nie została wynajęta, podlega opodatkowaniu na takiej zasadzie, że płaci za nią podatek jej właściciel);
2. w sytuacji lokali stanowiących odrębne nieruchomości (taki lokal stanowiący w sensie fizycznym część budynku, jest odrębną nieruchomością i odrębnym przedmiotem podatku, od którego właściciel jest zobowiązany zapłacić podatek).

W pozostałych przypadkach podatek zasadniczo płacony jest od całego budynku, a więc od wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń.

W trakcie postępowań podatkowych za okresy do końca 2015 r. podatnicy (prowadzący działalność gospodarczą) próbują podnosić, że niewykończone części budynku nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Ten argument jednak również jest odrzucany. Wskazuje się przy tym, że niemożność wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do działalności musi mieć charakter trwały, a więc nie tylko nie może być on wykorzystywany obecnie, ale również potencjalnie w przyszłości. W odniesieniu do budynków należy przez to rozumieć sytuację, w której istniejąca w roku podatkowym zabudowa jest w takim stanie technicznym, że nie może być wykorzystywana (nie nadaje się) do prowadzenia działalności gospodarczej nawet po realizacji prac remontowych (odtworzeniowych) oraz adaptacyjnych, których efektem nie jest powstanie nowego budynku.

Sądy uzasadniając prawidłowość swojego stanowiska w omawianym zakresie podkreślają, że podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym. Uzależniony jest od wartości majątku, a nie od przychodu, który ten majątek generuje, czy też od powierzchni rzeczywiście wykorzystywanej.   

Katarzyna Lewandowska

doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, konsultant, specjalizuje się w zakresie podatków dochodowych oraz podatków i opłat lokalnych

Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu

www.ziemski.com.pl

Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl