Transakcje nieruchomościowe w gminie a VAT

Gminy w swoich zasobach mają nieruchomości, które czasami są przedmiotem sprzedaży, zamiany czy też aportu do spółki komunalnej. Dokonując tego typu transakcji za każdym razem należy dokładnie przeanalizować skutki na gruncie podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy bowiem zbadać, czy w ramach danej transakcji gmina działa jako podatnik VAT i czy dana czynność podlega opodatkowaniu. Jeżeli odpowiedź będzie twierdząca, w dalszej kolejności należy ustalić, w jaki sposób będzie opodatkowana. Tutaj istotne znaczenie będą miały w szczególności następujące okoliczności: czy dana nieruchomość stanowi grunt zabudowany czy grunt niezabudowany, jeżeli niezabudowany to czy grunt jest budowlany, a jeżeli zabudowany to kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Polecamy serwis: Sektor publiczny

Analiza orzecznictwa sądów administracyjnych pokazuje, że ustalenie skutków na gruncie VAT tego typu transakcji budzi wiele wątpliwości. Poniżej spróbujemy omówić najważniejsze orzeczenia w tym zakresie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w większości przypadków przy transakcjach nieruchomościowych gmina będzie podatnikiem VAT. Potwierdza to wyrok NSA z 31 stycznia 2019 r. sygn. I FSK 1588/16, w którym sąd uznał, że nawet obrót nieruchomościami nabytymi w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, czy też spadkobrania stanowi działalność gospodarczą, mimo, że gmina nie podejmuje w tym zakresie aktywności podobnej do podmiotu handlującego nieruchomościami. Zdaniem sądu wynika to z pozycji gminy jako podmiotu wpływającego znacznie na rynek nieruchomości i spełnienia w tym zakresie warunku postrzegania jako podatnika.

Wątpliwości pojawiają się również przy dokonywaniu zamiany nieruchomości pomiędzy miastem na prawach powiatu a Skarbem Państwa. W takiej sytuacji miasto jest bowiem podatnikiem VAT z tytułu dostawy nieruchomości stanowiącej jego własność, ale również w zakresie czynności wykonywanych w imieniu Skarbu Państwa. Prezydent miasta jest jednocześnie organem wykonawczym gminy mającej status miasta na prawach powiatu oraz reprezentuje jako Skarb Państwa jako osoba wykonywająca funkcję starosty, który gospodaruje jego zasobem nieruchomości.

Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w omawianym przypadku dojdzie do dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT, mimo że podmiotem będącym właścicielem zamienianej nieruchomości oraz podmiotem tę nieruchomość przejmującym jest ten sam podatnik VAT. Zwraca się jednak uwagę, że organ władzy publicznej występuje wówczas w różnym charakterze. Z jednej strony, w przypadku nieruchomości, będącej własnością miasta jako właściciel, z drugiej strony, odnośnie nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa, jako podmiot zarządzający w imieniu Skarbu Państwa, reprezentujący właściciela. Dochodzi zatem do przeniesienia władztwa ekonomicznego. Nieruchomość Skarbu Państwa przechodzi bowiem do zasobów miasta, zaś nieruchomość będąca własnością miasta, przenoszona jest do zasobów Skarbu Państwa. (zob. również wyroki NSA z 31.01.2019 sygn. I FSK 2159/15, z 27.09. 2018 r. sygn. I FSK 1115/15, I FSK 249/16 oraz I FSK 300/16; z 26.09.2018 r. sygn. I FSK 1094/15; z 20.09.2018 r. sygn. I FSK 636/16).

Z kolei przy wnoszeniu wkładów niepieniężnych do spółek trzeba dokładnie przeanalizować co jest przedmiotem aportu. Zdarzają się sytuacje, iż do spółki przykładowo wnoszona jest nieruchomość zabudowana, z tym że zabudowanie zostało wzniesione przez samą spółkę, która wcześniej użytkowała / dzierżawiła grunt będący przedmiotem aportu. W takim przypadku, mimo że w sensie cywilistycznym przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, na gruncie podatku VAT zasadniczo dochodzi wyłącznie do dostawy gruntu. Istotne jest bowiem, że spółka "wytworzyła" towar, jakim są budynki i budowle i uczyniła to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena transakcji jest skalkulowana w taki sposób, że nie obejmuje wartości tych budynków i budowli. W sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy gruntu strona nie będzie dokonywać rozliczenia i zwrotu poniesionych przez spółkę nakładów na budowę, to przedmiotem dostawy w podatku od towarów i usług jest jedynie grunt. (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2019 r. sygn. I FSK 1771/16 oraz I FSK 1874/16).

Sporo wątpliwości pojawia się również przy obrocie nieruchomościami, które mają część zabudowań z sąsiedniej działki. Orzecznictwo sądowe nie jest w tym zakresie jednolite. W większości przypadków składy orzekające uznają, że w sytuacji, gdy na grunt nachodzą elementy umożliwiające jedynie korzystanie z sąsiednich budynków np. schody, ganek, weranda to wówczas grunt jest niezabudowany (zob. wyrok NSA z 26.09.2018 r. sygn. I FSK 1272/16, z 13.12.2017 r. sygn. I FSK 17/16 oraz z 4.03.2015 r. sygn. I FSK 740/14). Natomiast jeśli elementy pełnią funkcje budowlane takie jak ściana lub część budynku to wtedy grunt jest zabudowany (zob. wyrok NSA z 5.02.2019 r. sygn. I FSK 44/17, z 30.05.2018 r. sygn. I FSK 889/16). Choć znane są również wyroki odmienne. Przykładowo w wyrokach z 31 stycznia 2019 r. ( sygn. I FSK 1879/16 oraz I FSK 466/17) NSA orzekł, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie grunt, bo znajdujące się na nim fragmenty budynku należą bowiem w sensie ekonomicznym i prawnym do właścicieli budynku, który znajduje się na sąsiedniej działce. Nie może on przesądzać o tym, że nieruchomość jest zabudowana.

Liczba wydawanych interpretacji podatkowych oraz wyroków sądów administracyjnych potwierdza, że prawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania VAT transakcji nieruchomościowych w gminie nie jest łatwe. Za każdym razem konieczne jest dokładne przeanalizowanie sprawy i wszystkich okoliczności, które mogą mieć istotne znaczenie.

Katarzyna Lewandowska

doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, konsultant, specjalizuje się w zakresie podatków dochodowych oraz podatków i opłat lokalnych

Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu

www.ziemski.com.pl

Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl