Kategorie

Transakcje nieruchomościowe w gminie a VAT

Transakcje nieruchomościowe w gminie a VAT./ Fot. Fotolia
Transakcje nieruchomościowe w gminie a VAT./ Fot. Fotolia
Opodatkowanie VAT transakcji na nieruchomościach dokonywanych przez gminy w praktyce stwarza wiele problemów. Nie zawsze łatwo jest ustalić, czy dana czynność w ogóle podlega opodatkowaniu, a jeżeli tak, to w jaki sposób powinna być opodatkowana.

Gminy w swoich zasobach mają nieruchomości, które czasami są przedmiotem sprzedaży, zamiany czy też aportu do spółki komunalnej. Dokonując tego typu transakcji za każdym razem należy dokładnie przeanalizować skutki na gruncie podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy bowiem zbadać, czy w ramach danej transakcji gmina działa jako podatnik VAT i czy dana czynność podlega opodatkowaniu. Jeżeli odpowiedź będzie twierdząca, w dalszej kolejności należy ustalić, w jaki sposób będzie opodatkowana. Tutaj istotne znaczenie będą miały w szczególności następujące okoliczności: czy dana nieruchomość stanowi grunt zabudowany czy grunt niezabudowany, jeżeli niezabudowany to czy grunt jest budowlany, a jeżeli zabudowany to kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Polecamy serwis: Sektor publiczny

Analiza orzecznictwa sądów administracyjnych pokazuje, że ustalenie skutków na gruncie VAT tego typu transakcji budzi wiele wątpliwości. Poniżej spróbujemy omówić najważniejsze orzeczenia w tym zakresie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w większości przypadków przy transakcjach nieruchomościowych gmina będzie podatnikiem VAT. Potwierdza to wyrok NSA z 31 stycznia 2019 r. sygn. I FSK 1588/16, w którym sąd uznał, że nawet obrót nieruchomościami nabytymi w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, czy też spadkobrania stanowi działalność gospodarczą, mimo, że gmina nie podejmuje w tym zakresie aktywności podobnej do podmiotu handlującego nieruchomościami. Zdaniem sądu wynika to z pozycji gminy jako podmiotu wpływającego znacznie na rynek nieruchomości i spełnienia w tym zakresie warunku postrzegania jako podatnika.

Wątpliwości pojawiają się również przy dokonywaniu zamiany nieruchomości pomiędzy miastem na prawach powiatu a Skarbem Państwa. W takiej sytuacji miasto jest bowiem podatnikiem VAT z tytułu dostawy nieruchomości stanowiącej jego własność, ale również w zakresie czynności wykonywanych w imieniu Skarbu Państwa. Prezydent miasta jest jednocześnie organem wykonawczym gminy mającej status miasta na prawach powiatu oraz reprezentuje jako Skarb Państwa jako osoba wykonywająca funkcję starosty, który gospodaruje jego zasobem nieruchomości.

Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w omawianym przypadku dojdzie do dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT, mimo że podmiotem będącym właścicielem zamienianej nieruchomości oraz podmiotem tę nieruchomość przejmującym jest ten sam podatnik VAT. Zwraca się jednak uwagę, że organ władzy publicznej występuje wówczas w różnym charakterze. Z jednej strony, w przypadku nieruchomości, będącej własnością miasta jako właściciel, z drugiej strony, odnośnie nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa, jako podmiot zarządzający w imieniu Skarbu Państwa, reprezentujący właściciela. Dochodzi zatem do przeniesienia władztwa ekonomicznego. Nieruchomość Skarbu Państwa przechodzi bowiem do zasobów miasta, zaś nieruchomość będąca własnością miasta, przenoszona jest do zasobów Skarbu Państwa. (zob. również wyroki NSA z 31.01.2019 sygn. I FSK 2159/15, z 27.09. 2018 r. sygn. I FSK 1115/15, I FSK 249/16 oraz I FSK 300/16; z 26.09.2018 r. sygn. I FSK 1094/15; z 20.09.2018 r. sygn. I FSK 636/16).

Z kolei przy wnoszeniu wkładów niepieniężnych do spółek trzeba dokładnie przeanalizować co jest przedmiotem aportu. Zdarzają się sytuacje, iż do spółki przykładowo wnoszona jest nieruchomość zabudowana, z tym że zabudowanie zostało wzniesione przez samą spółkę, która wcześniej użytkowała / dzierżawiła grunt będący przedmiotem aportu. W takim przypadku, mimo że w sensie cywilistycznym przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, na gruncie podatku VAT zasadniczo dochodzi wyłącznie do dostawy gruntu. Istotne jest bowiem, że spółka "wytworzyła" towar, jakim są budynki i budowle i uczyniła to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena transakcji jest skalkulowana w taki sposób, że nie obejmuje wartości tych budynków i budowli. W sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy gruntu strona nie będzie dokonywać rozliczenia i zwrotu poniesionych przez spółkę nakładów na budowę, to przedmiotem dostawy w podatku od towarów i usług jest jedynie grunt. (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2019 r. sygn. I FSK 1771/16 oraz I FSK 1874/16).

Sporo wątpliwości pojawia się również przy obrocie nieruchomościami, które mają część zabudowań z sąsiedniej działki. Orzecznictwo sądowe nie jest w tym zakresie jednolite. W większości przypadków składy orzekające uznają, że w sytuacji, gdy na grunt nachodzą elementy umożliwiające jedynie korzystanie z sąsiednich budynków np. schody, ganek, weranda to wówczas grunt jest niezabudowany (zob. wyrok NSA z 26.09.2018 r. sygn. I FSK 1272/16, z 13.12.2017 r. sygn. I FSK 17/16 oraz z 4.03.2015 r. sygn. I FSK 740/14). Natomiast jeśli elementy pełnią funkcje budowlane takie jak ściana lub część budynku to wtedy grunt jest zabudowany (zob. wyrok NSA z 5.02.2019 r. sygn. I FSK 44/17, z 30.05.2018 r. sygn. I FSK 889/16). Choć znane są również wyroki odmienne. Przykładowo w wyrokach z 31 stycznia 2019 r. ( sygn. I FSK 1879/16 oraz I FSK 466/17) NSA orzekł, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie grunt, bo znajdujące się na nim fragmenty budynku należą bowiem w sensie ekonomicznym i prawnym do właścicieli budynku, który znajduje się na sąsiedniej działce. Nie może on przesądzać o tym, że nieruchomość jest zabudowana.

Liczba wydawanych interpretacji podatkowych oraz wyroków sądów administracyjnych potwierdza, że prawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania VAT transakcji nieruchomościowych w gminie nie jest łatwe. Za każdym razem konieczne jest dokładne przeanalizowanie sprawy i wszystkich okoliczności, które mogą mieć istotne znaczenie.

Katarzyna Lewandowska

doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, konsultant, specjalizuje się w zakresie podatków dochodowych oraz podatków i opłat lokalnych

Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu

www.ziemski.com.pl

Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość budżetowa
    1 sty 2000
    26 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Podwyżka dla policji, straży pożarnej i granicznej 2022

    Podwyżka dla policji, straży pożarnej i granicznej od 1 stycznia 2022. Ile wyniesie?

    Twórca na etacie a koszty uzyskania przychodów

    Nie ma przeszkód, aby w ramach stosunku pracy lub innego pokrewnego stosować, obok „zwykłych” kosztów pracowniczych, także tzw. koszty autorskie wynoszące 50% przychodu. Zdarza się to szczególnie często w instytucjach kultury. Jednak aby to było możliwe, trzeba spełnić warunki wskazywane zarówno przez fiskusa, jak i orzecznictwo sądowe.

    Podejrzenie nieprawidłowego korzystania ze zwolnienia lekarskiego podstawą do kontroli pracodawcy

    Pracodawca jest zobowiązany przeprowadzać kontrolę prawidłowości wykorzystywania zwolnień lekarskich przez ubezpieczonych. Czynności kontrolne podejmuje przede wszystkim w przypadku, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie niewłaściwego korzystania z absencji pracownika.

    Rada gminy jest właściwa do przekazywania petycji innym organom

    Organem uprawnionym do kwalifikacji petycji i przekazania jej organowi właściwemu do rozpatrzenia jest rada gminy. Przysługujących jej w tym zakresie kompetencji nie może scedować na inne podmioty - np. na przewodniczącego rady gminy.

    Obowiązek stosowania oznaczenia TP

    Czy należy oznaczać symbolem TP fakturę wystawioną na czynsz za stację uzdatniania wody dla spółki gminnej pn. Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w Z. sp. z o.o.?

    Jak zaklasyfikować wydatki gminy na nagrodę za wskazanie sprawcy dewastacji mienia

    Gmina planuje ująć w planie finansowym wydatek na nagrodę za wskazanie sprawcy dewastacji mienia komunalnego. Czy tego typu wydatek jest zgodny z klasyfikacją wydatków budżetowych i nie będzie stanowił przekroczenia dyscypliny finansów publicznych?

    Zmiany w wynagrodzeniach pracowników samorządowych od 1 października 2021 r.

    Zmiany w wynagrodzeniach pracowników samorządowych – nowe stawki w kategoriach zaszeregowania. Zmiany wejdą w życie 1 października 2021 r.

    Dodatek wyjazdowy dla ratowników medycznych

    Dodatek wyjazdowy dla ratowników medycznych. W porozumieniu, które zawarliśmy z protestującymi, przywróciliśmy tzw. dodatek wyjazdowy – poinformował w środę wiceminister zdrowia Waldemar Kraska.

    Jaki VAT od umowy z biegłym sądowym zawartej przez gminę?

    Jako gmina chcemy powołać biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych do wydania opinii. Czy czynności takiej osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej, stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dlatego podlegają opodatkowaniu VAT?

    140 mln zł dla samorządów w związku z powrotem dzieci do szkół

    17 września 2021 r. Ministerstwo Finansów przekaże na rachunki JST ponad 140 mln zł z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Kiedy stosować oznaczenie TP w spółce będącej własnością gminy

    Nasza Spółka jest własnością Gminy w 100%. Zajmujemy się głównie dostawą wody i odbiorem ścieków. Forma prawna: Sp. z o.o. Od 01.07.2021 r. nie będziemy już oznaczać symbolem TP w JPK_VAT-7 transakcji dotyczących dostaw towarów oraz świadczenia usług, gdy powiązanie wynika wyłącznie z powiązania z naszym właścicielem tj. Gminą (gdyż jest to jednostka samorządu terytorialnego). Nie będziemy już oznaczać symbolem TP w JPK_VAT-7 transakcji dotyczących Burmistrza Gminy gdyż jest to powiązanie z jednostką samorządu terytorialnego. Natomiast uważamy, że mamy obowiązek oznaczenia „TP” nadal transakcji sprzedaży gdy nabywcą jest członek Zarządu Spółki, członek Rady Nadzorczej Spółki, prokurent Spółki, oraz członkowie rodzin ww. podmiotów (tj. w stosunku do małżonków oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia). Czy stanowisko naszej Spółki jest wg Państwa prawidłowe?

    Zastępstwo za pracownika przebywającego na urlopie macierzyńskim

    Jak dokonać przesunięcia pracownika samorządowego na zastępstwo za pracownika przebywającego na urlopie macierzyńskim?

    Polski Ład a finanse gmin - co się zmieni?

    Polski Ład a finanse gmin. 8 września Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o wsparciu jednostek samorządu terytorialnego (JST) w związku z Programem Polski Ład, przedłożony przez ministra finansów, funduszy i polityki regionalnej. Ministerstwo Finansów uważa, że zmiany, które wprowadzi Polski Ład przełożą się na sytuację finansową samorządów. Dlatego zostaną wprowadzone rozwiązania stabilizujące i wzmacniające finanse JST.

    Podwyżki dla funkcjonariuszy służb mundurowych 2022

    Podwyżki dla służb mundurowych 2022. Od 1 stycznia 2022 r. mają wzrosnąć wynagrodzenia funkcjonariuszy. O ile?

    Protest ratowników i środowisk medycznych

    Protest ratowników i środowisk medycznych. Czy będą podwyżki dla medyków?

    Dochody jednostek samorządu terytorialnego - projekt zmian

    Dochody jednostek samorządu terytorialnego. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy mają w szczególności umożliwić zrekompensowanie gminom ubytku dochodów spowodowanego wdrożeniem zmian podatkowych (głównie w PIT) w ramach tzw. Polskiego Ładu. Co się zmieni w dochodach samorządowych?

    Ile jesteśmy winni instytucjom oświaty?

    Krajowy Rejestr Długów przeanalizował, ile jesteśmy winni instytucjom oświaty. Wśród dłużników oprócz studentów i absolwentów są też przedsiębiorcy.

    Projekt budżetu państwa na 2022 rok - dochody

    Dochody budżetu w 2022 r. wyniosą 475,6 mld zł i będą wyższe od przewidywanych dochodów uzyskanych w roku 2021 o 0,4 proc. W ujęciu realnym dochody budżetu spadną o 2,8 proc. – wynika z projektu ustawy budżetowej na 2022 r.

    Polski Ład - rekompensaty dla samorządów

    Polski Ład - rekompensaty dla samorządów. Z wyliczeń Ministerstwa Finansów wynika, że zmiany podatkowe wprowadzane Polskim Ładem będą kosztować samorządy ok. 150 mld zł w ciągu 10 lat. Trwają prace nad rozwiązaniami legislacyjnymi, które mają te straty zrekompensować. Proponowane zmiany to gwarancja dochodów i subwencja rozwojowa dla aktywnych inwestycyjnie gmin. W efekcie dochody jednostek samorządu terytorialnego (JST) mają być o ok. 10 proc. wyższe niż prognozowane. – Zarówno w trakcie pandemii, jak i obecnie samorządy bardzo dobrze poradziły sobie, jeżeli chodzi o stronę budżetową – mówi Sebastian Skuza, wiceminister finansów.

    Czy nauczyciele masowo uciekają na emerytury?

    Od czasów pandemii spada liczba nauczycieli odchodzących na emeryturę i świadczenia kompensacyjne. Tak wynika z danych ZUS.

    Rower publiczny jednak z odliczeniem VAT

    Prawo do odliczenia VAT od inwestycji w system rowerów publicznych od kilku lat było źródłem sporów pomiędzy gminami (miastami) a organami podatkowymi.

    Powołanie dyrektora gminnej biblioteki publicznej

    Powołanie dyrektora gminnej biblioteki publicznej. Osoba została powołana na stanowisko dyrektora gminnej biblioteki. Zgodnie z ustawą o prowadzeniu i organizowaniu działalności kulturalnej wójt gminy wysłał prośbę do kilku stowarzyszeń o wydanie opinii. Jednak nie otrzymał informacji zwrotnej od żadnego stowarzyszenia. Czy w przypadku braku odpowiedzi ze strony stowarzyszenia można uznać, że opinia jest pozytywna?

    Przekształcenie zakładu komunalnego w spółkę - czy to przejęcie zakładu pracy

    Gminne jednostki organizacyjne realizujące zadania komunalne, każda w wąskim zakresie, z początkiem przyszłego roku mają zostać przekształcone w spółkę prawa handlowego. Dotychczasowi dyrektorzy przekształcanych zakładów komunalnych mają stać się kierownikami poszczególnych komórek organizacyjnych w nowo powołanej spółce gminnej.

    Dodatek terenowy pracownika socjalnego za czas choroby i innych nieobecności w obliczeniach

    Dodatek terenowy pracownika socjalnego. Jak obliczyć kwotę dodatku, jeżeli pracownik nie przepracował całego miesiąca z innego powodu niż choroba? Czy kwotę dodatku dzieli się przez liczbę dni w danym miesiącu, czy przez liczbę godzin do przepracowania w danym miesiącu? Czy dodatek powinien być wypłacony w całości, w sytuacji gdy pracownik przebywa część miesiąca na zwolnieniu lekarskim?

    Program "Centra opiekuńczo-mieszkalne" a rozliczenia VAT

    Program "Centra opiekuńczo-mieszkalne" a rozliczenia VAT. Czy gminy i powiaty, świadcząc usługi w ramach programu, działają w charakterze podatników VAT? Czy VAT związany z wydatkami na tworzenie i utrzymanie centrum jest kosztem kwalifikowalnym?